Le fonctionnement du viager est souvent méconnu mais il présente des avantages considérables, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Cette méthode repose sur un principe simple mais efficace : l’acheteur, appelé débirentier, verse au vendeur, appelé crédirentier, une somme initiale (le bouquet) et des rentes périodiques jusqu’au décès de ce dernier. Mais au-delà de ce schéma général, le viager comporte de nombreuses subtilités et variantes qu’il est important de comprendre. Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement du viager sous toutes ses formes.
Qu’est-ce que le viager ?
Le viager est une transaction immobilière dans laquelle l’acheteur s’engage à verser un montant initial (le bouquet) et une éventuelle rente au vendeur jusqu’à son décès. Les montants et les conditions se fixent lors de la signature du contrat de vente chez un notaire. Bien que cette méthode puisse s’appliquer à différents types de biens immobiliers, les résidences principales sont les plus courantes.
Les deux types de viager :
Il existe principalement deux types de viager : le viager occupé et le viager libre. Chacun de ces types a des particularités propres qui influencent le fonctionnement du viager.
Viager occupé
Dans un viager occupé, le vendeur continue de résider dans le bien après la vente. Il garde un droit d’usufruit ou d’habitation. Ainsi, l’acheteur devient propriétaire mais ne peut pas utiliser ou occuper le bien tant que le vendeur est en vie. Le viager occupé est la forme la plus répandue. En effet, il permet au vendeur de demeurer dans son logement tout en percevant un revenu supplémentaire.
Viager libre
Dans un viager libre, l’acheteur obtient immédiatement le droit d’occuper le bien, de le louer ou de l’utiliser comme il le souhaite. Le vendeur ne conserve aucun droit d’habitation ou d’usufruit. Cette forme de viager est moins courante car elle nécessite que le vendeur quitte le logement au moment de la vente. Cependant, elle peut être avantageuse pour l’acheteur qui souhaite une utilisation immédiate du bien et pour le vendeur qui peut obtenir un bouquet et/ou des rentes viagères plus élevées. Le fonctionnement du viager libre offre ainsi des perspectives différentes en termes de rentabilité et d’usage du bien immobilier.
Les composantes du viager :
1. Le bouquet
Le bouquet représente le paiement initial que l’acheteur verse au vendeur à la signature de l’acte de vente. Les parties fixent librement son montant, qui varie selon plusieurs facteurs. Ces facteurs incluent la valeur du bien, l’âge du vendeur et les conditions du marché immobilier. Généralement, le bouquet constitue une part significative du prix total de vente et est crucial dans le fonctionnement du viager.
2. La rente viagère
La rente viagère est un paiement périodique que l’acheteur verse au vendeur. Elle peut être mensuelle ou annuelle et est fixée lors de la signature du contrat. Le montant de la rente est déterminé en fonction de plusieurs facteurs, tels que le montant du bouquet, la valeur du bien immobilier, l’espérance de vie du vendeur et parfois les conditions du marché financier. En Suisse, la rente est rarement utilisée, mais dans certains cas, elle peut être bénéfique pour les deux parties. Le fonctionnement du viager avec rente viagère offre une solution de financement continue pour le vendeur.
3. La valeur capitalisée du viager
La valeur capitalisée du viager est une évaluation financière qui détermine le coût associé à l’occupation d’un logement par le bénéficiaire (le vendeur) en fonction de son espérance de vie. Cette valeur est influencée de manière significative par l’âge du bénéficiaire au moment de la transaction.
Lorsqu’un bénéficiaire est plus jeune, son espérance de vie est généralement plus longue. Cela signifie qu’il occupera le logement pendant une période plus étendue. En conséquence, la valeur capitalisée du viager est plus élevée, car le coût associé à cette longue période d’occupation est plus grand. À l’inverse, si le bénéficiaire est plus âgé, son espérance de vie prévue est plus courte. Cela réduit la période pendant laquelle il continuera à occuper le logement. Par conséquent, la valeur capitalisée du viager sera moins élevée, car le coût lié à l’occupation du logement pour une période plus courte est inférieur.
L’addition du bouquet, d’une éventuelle rente et de la valeur capitalisée du viager donne le prix de la maison
Dans une transaction immobilière en viager, trois composantes financières principales contribuent à déterminer le prix total de la maison. Ces composantes sont le bouquet, une éventuelle rente, et la valeur capitalisée du viager. Chacun de ces éléments joue un rôle spécifique dans la structure de paiement et la valorisation globale de la propriété.
En additionnant ces montants, on obtient une estimation complète de ce que l’acheteur paie réellement pour acquérir la propriété. Ce total reflète non seulement la valeur marchande de la maison mais aussi les coûts supplémentaires liés à l’accord spécifique du viager, qui incluent potentiellement les paiements étalés dans le temps et les restrictions d’utilisation immédiate du bien.
Cette approche permet aux deux parties de comprendre et d’ajuster le prix en fonction de leurs besoins et attentes, garantissant ainsi que le vendeur reçoive une compensation juste pour sa propriété tout en offrant à l’acheteur une méthode d’acquisition potentiellement plus abordable ou étalée dans le temps par rapport à un achat immobilier traditionnel.
Les deux droits relatifs au viager
L’usufruit
L’usufruit est un droit réel qui permet à son bénéficiaire d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir les revenus sans en être le propriétaire. Dans un viager, l’usufruit permet au vendeur de continuer à vivre dans le logement ou de le louer. L’usufruitier a la responsabilité de l’entretien courant du bien, tandis que les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire. Le fonctionnement du viager avec usufruit assure une utilisation prolongée du bien par le vendeur.
Le droit d’habitation
Le droit d’habitation est similaire à l’usufruit mais plus restreint. Il donne le droit à une personne d’habiter le logement sans pouvoir le louer ou en percevoir d’autres revenus. Contrairement à l’usufruit, le droit d’habitation est strictement personnel et ne peut pas être cédé ou transmis. Il prend fin avec le décès du bénéficiaire ou lorsqu’il n’est plus en capacité d’utiliser le logement. Le fonctionnement du viager avec droit d’habitation permet une sécurité résidentielle pour le vendeur.
Conclusion sur le fonctionnement du viager
Le viager est une solution immobilière flexible et avantageuse, particulièrement pour les seniors souhaitant augmenter leurs revenus tout en restant chez eux. Cependant, comprendre les différentes formes de viager, les obligations des parties et les implications financières et juridiques est essentiel. Avec une bonne information et l’aide de professionnels, vous pouvez maximiser les avantages de cette vente immobilière.
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