La revente d’un bien en viager par un nouveau propriétaire peut soulever plusieurs questions. Bien que légale, cette pratique reste peu connue et présente des spécificités à comprendre avant de s’y engager. Revendre un bien en viager peut sembler complexe, mais c’est une démarche tout à fait possible ! Cet article a pour but d’expliquer dans quels cas revendre un bien en viager peut être envisagé, les difficultés possibles, et pourquoi il est judicieux de consulter un expert.
Dans quel cas peut-on être amené à revendre un bien en viager ?
Lorsque vous devenez propriétaire d’un bien en viager, vous l’acquérez selon un contrat spécifique. Ce contrat stipule que l’ancien propriétaire, ou crédirentier, conserve un droit d’usage. Ce droit peut se manifester sous la forme d’un usufruit ou d’un droit d’habitation. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le versement d’une rente viagère est rare en Suisse. En général, la pratique favorise plutôt le paiement d’un bouquet au crédirentier lors de la transaction.
Ce bouquet correspond à une somme versée en une seule fois lors de la signature du contrat. Cela permet d’éviter les contraintes liées aux paiements récurrents d’une rente viagère. En Suisse, ces paiements sont très rares dans le cadre des ventes en viager.
Cependant, vous pourriez être amené à vouloir revendre ce bien pour diverses raisons :
- Changement de situation financière : Même sans avoir à verser de rente viagère, vous pourriez vouloir récupérer le capital investi, surtout si vos projets évoluent.
- Opportunité d’investissement : Il se peut que d’autres opportunités immobilières ou financières vous paraissent plus attractives, et que vous souhaitiez récupérer les fonds immobilisés dans le bien en viager.
- Changement de projet de vie : Vous pourriez décider de déménager, de réorienter vos investissements ou tout simplement de vous délester des obligations liées à la gestion du bien.
Ces situations peuvent donc tout à fait motiver une revente du bien en viager que nous allons explorer plus en détail ci-dessous.
Oui, il est possible de revendre un bien en viager
La revente d’un bien acquis en viager est une démarche légale. En tant que nouveau propriétaire, vous avez parfaitement le droit de vendre le bien, même si le contrat de viager est toujours en cours.
La principale condition est que l’acquéreur reprenne les obligations du contrat de viager initial. Cela signifie qu’il doit respecter les termes du droit d’habitation ou de l’usufruit accordé au crédirentier. En Suisse, il est important de noter que la majorité des ventes en viager incluent un droit d’habitation, plutôt qu’un usufruit.
Cette différence est importante car, avec un droit d’habitation, il est possible de fixer un terme à cette jouissance. Le droit d’habitation peut donc être limité à une période déterminée, comme une date précise ou une condition particulière. Cela rend le bien plus attractif à la revente. À l’inverse, un viager avec usufruit est plus contraignant pour l’acquéreur potentiel, car l’usage du bien est moins flexible.
Quelles sont les difficultés à revendre un bien en viager ?
Bien que la revente d’un bien en viager soit envisageable, elle peut poser plusieurs difficultés.
- Moins d’acquéreurs potentiels : Comparée à une vente classique, une revente en viager peut décourager certains acheteurs à cause des droits de jouissance détenus par le crédirentier. Cependant, la majorité des ventes en viager en Suisse se fait avec un droit d’habitation. Cette flexibilité, qui permet de fixer un terme au droit d’habitation, rend la revente plus simple. Un acheteur pourrait être rassuré par cette limite dans le temps et être plus enclin à acquérir le bien.
- Valorisation complexe du bien : Même sans rente à payer, évaluer la valeur d’un bien en viager reste une tâche délicate. Il faut tenir compte de la durée restante du droit d’habitation et de la situation du marché immobilier. Le recours à un expert est souvent nécessaire pour obtenir une estimation précise et éviter une surestimation ou une sous-estimation du bien.
- Droits contractuels du crédirentier : L’acheteur doit accepter les obligations contractuelles, notamment le maintien du droit d’habitation. Cependant, la possibilité de fixer un terme à ce droit d’habitation rend souvent le processus plus simple et moins contraignant pour l’acquéreur.
Ainsi, bien que la revente d’un bien en viager puisse sembler plus complexe qu’une vente classique, l’habitude helvétique, qui privilégie le droit d’habitation, facilite cette transaction.
Y’a-t-il une différence entre un usufruit et un droit d’habitation en cas de revente en viager ?
La distinction entre un usufruit et un droit d’habitation est cruciale en cas de revente d’un bien en viager.
L’usufruit permet au crédirentier d’occuper le bien et d’en percevoir les revenus, comme les loyers. Ce droit, plus étendu, peut compliquer la revente. L’acquéreur devra en effet attendre la fin de l’usufruit pour bénéficier pleinement du bien ou de ses revenus.
En revanche, le droit d’habitation, forme la plus courante de jouissance dans les ventes en viager en Suisse, est plus restrictif pour le crédirentier. Il peut seulement occuper le bien personnellement, sans possibilité de le louer ou d’en tirer des revenus. De plus, ce droit peut être limité dans le temps, ce qui facilite la revente. Cette souplesse permet aux acquéreurs de savoir à l’avance quand ils pourront disposer du bien, un argument rassurant pour eux.
En résumé, la revente d’un viager avec droit d’habitation est généralement plus simple qu’avec un usufruit, en particulier lorsque le terme de la jouissance est défini dans le contrat. Cela donne aux acheteurs une meilleure visibilité et améliore l’attractivité du bien.
Pour plus de détails sur cette différence, consultez notre article dédié : Usufruit ou droit d’habitation, lequel choisir selon sa situation ?.
Pourquoi faire appel à un expert pour revendre un bien en viager ?
La revente d’un bien en viager, bien que possible, peut s’avérer complexe. Faire appel à un expert en viager présente plusieurs avantages :
- Évaluation précise du bien : Même sans rentes viagères, l’évaluation d’un bien en viager doit tenir compte de plusieurs facteurs. Parmi eux, on trouve le terme du droit d’habitation et les conditions du marché. Un expert sera capable d’effectuer une estimation juste du prix de vente, en tenant compte de toutes ces variables.
- Expertise juridique : Un expert connaît bien les particularités juridiques du viager en Suisse. Il pourra vous accompagner dans la préparation des documents nécessaires et s’assurer que toutes les obligations contractuelles sont respectées, tant pour vous que pour l’acquéreur.
- Réseau d’acquéreurs : Un expert en viager dispose généralement d’un réseau d’acheteurs potentiels, ce qui peut faciliter la vente. Trouver un acquéreur pour un viager peut être plus difficile que pour une vente classique, mais un expert saura cibler les bons profils.
- Sécurisation de la transaction : Enfin, un expert s’assurera que la transaction est sécurisée, tant pour vous que pour l’acheteur. Il veillera à ce que le contrat soit conforme aux exigences légales et que les deux parties comprennent bien leurs obligations respectives.
Conclusion sur la revente d’un bien en viager
La revente d’un bien en viager est tout à fait envisageable en Suisse. Le paiement d’un bouquet est la norme, et les contrats incluent principalement un droit d’habitation. Ce droit permet de fixer un terme à la jouissance, ce qui rend la revente souvent plus simple.
Faire appel à un expert en viager permet d’éviter les pièges et de mieux valoriser le bien. Cela simplifie également les démarches. Que vous envisagiez de vendre pour des raisons personnelles ou professionnelles, il est essentiel de comprendre les enjeux de la revente d’un bien en viager. S’entourer des bonnes compétences maximise vos chances de succès.
