L’usufruit permet à une personne (l’usufruitier) de jouir d’un bien immobilier appartenant à une autre personne (le nu-propriétaire). La valeur capitalisée d’un usufruit est essentielle pour les aspects fiscaux et patrimoniaux, surtout dans les transactions en viager. Ce guide explique comment calculer cette valeur et son importance dans les ventes en viager.
Les composantes de la valeur capitalisée
Voici la formule de base pour déterminer la valeur capitalisée (VC) d’un usufruit :
VC= MU × 3.5% x Coefficient
- VC : Valeur capitalisée de l’usufruit.
- MU : Valeur sur laquelle l’usufruit porte (valeur vénale de l’immeuble grevé d’un usufruit).
- Coefficient : Facteur déterminé à partir de tables actuarielles spécifiques.
- 3.5% : Il s’agit du taux de capitalisation admis par doctrine (ATF 125 III 312)
Exemple pratique
Prenons le cas de Mme Bolomey, âgée de 78 ans, qui bénéficie d’un usufruit sur une maison de CHF 1’000’000.-. Le coefficient pour une femme de 78 ans avec un taux de capitalisation de 3,5% est de 10,74. La formule devient donc :
VC=1′000′000 × 3.5% x 10,74 = CHF 375′900.-
Donc, la valeur capitalisée de l’usufruit pour Mme Bolomey à 78 ans est de CHF 375’900.-. À 79 ans, le coefficient change à 10,26, ce qui donne :
VC=1′000′000 × 3.5% x 10,26 = CHF 359′100.-
Cet exemple démontre bien que la valeur capitalisée diminue chaque année avec l’augmentation de l’âge de l’usufruitier.
Tables actuarielles
Les coefficients viennent des tables M1x et M1y (rente viagère Homme-Femme). Ils varient selon l’âge et le sexe de l’usufruitier. Voici quelques exemples :
| Âge | Coefficient (Homme) | Coefficient (Femme) |
|---|---|---|
| 75 | 10,74 | 12,13 |
| 76 | 10,30 | 11,67 |
| 77 | 9,86 | 11,21 |
| 78 | 9,42 | 10,74 |
| 79 | 8,99 | 10,26 |
| 80 | 8,56 | 9,79 |
Utilité de la valeur capitalisée d’un usufruit
Déterminer une valeur capitalisée d’un usufruit est cruciale dans plusieurs contextes. Voici quelques exemples de mise en application :
- Transactions en viager : Elle permet de déterminer le montant du bouquet ou d’une éventuelle rente viagère afin de fixer le prix total de la transaction.
- Évaluation fiscale : La valeur capitalisée de l’usufruit influencera également l’imposition des parties concernées dans une transaction. La fiscalité du viager peut rapidement devenir très complexe. Il est donc crucial d’être accompagné d’un professionnel du viager pour examiner tous les aspects de la question.
- Planification patrimoniale : Elle aide à optimiser les stratégies de transmission de biens et, dans certains cas, à alléger la fiscalité des personnes concernées. En effet, le viager peut s’avérer être un outil redoutable pour l’optimisation fiscale et successorale !
Actualisation des tables actuarielles
Les tables actuarielles, comme celles utilisées pour calculer la valeur de l’usufruit, sont mises à jour pour refléter les changements dans l’espérance de vie. En effet, l’augmentation de l’espérance de vie en Suisse a un impact direct sur ces tables car elle modifie les coefficients utilisés pour calculer la valeur de l’usufruit. Plus l’espérance de vie est longue, plus le coefficient est augmenté, ce qui augmente donc la valeur capitalisée de l’usufruit en raison d’un période de vie estimée comme probablement plus longue.
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Notre conclusion sur la valeur capitalisée d’un usufruit
La valeur capitalisée d’un usufruit est un concept essentiel pour la gestion patrimoniale et fiscale, surtout dans les ventes en viager. Des méthodes actuarielles rigoureuses permettent de déterminer cette valeur de manière fiable. Chez Wivia, nous accompagnons nos clients à chaque étape pour assurer des transactions transparentes et équitables. Pour toute assistance, contactez les experts de Wivia, spécialisés dans l’achat et la vente de biens en viager en Suisse.
