Le viager, pratique séculaire, reste une formule de vente immobilière pertinente et avantageuse, adaptée aux réalités économiques et démographiques actuelles. Dans cet article, nous explorerons la fiscalité du viager avec ses différentes implications. Nous illustrerons un cas complet avec Monsieur Dupont, un retraité de 65 ans, propriétaire d’une maison à Vevey optant pour la vente en viager afin maximiser son bien-être financier à la retraite.
Cet article a pour but de clarifier la fiscalité du viager. Il montre son impact sur les décisions des vendeurs et acheteurs. Finalement, cette analyse éclaire les complexités et avantages de cette méthode de vente atypique, devenue pertinente dans l’immobilier suisse.
Les différents types de vente en viager
Avant d’aborder la fiscalité du viager, il est crucial de comprendre les différentes formes de viager en Suisse. Cette connaissance préalable clarifie les implications fiscales du viager, que nous détaillerons plus loin. Vous découvrirez que chaque option de viager a ses propres caractéristiques et responsabilités pour le vendeur et l’acheteur. Explorons brièvement ces différentes formes de viager :
- Le viager libre
- Il s’agit d’une vente composée d’un bouquet facultatif et d’une rente.
- Le viager occupé
- Vente composée d’un bouquet et d’une rente cette fois-ci facultative.
- L’occupation peut être fixée sous la forme d’un usufruit, un droit d’habitation ou d’un bail à vie. L’usufruit offre le droit d’utiliser et de profiter d’un bien, avec la charge de son entretien et des frais associés tels que les impôts et assurances. Le droit d’habitation permet de vivre dans le bien tout en couvrant les frais d’entretien courants. Le bail à vie donne le droit de louer le bien, en assumant les petits frais d’entretien, similairement à un locataire.
Après avoir exploré les nuances des types de viager, concentrons-nous sur la fiscalité du viager. Nous examinerons un cas spécifique : la vente en viager occupé avec usufruit. Il s’agit d’une des formes les plus complexes à analyser fiscalement et que nous rencontrons de temps en temps lors d’une transaction immobilière en viager.
Situation initiale pour appréhender la fiscalité du viager
Situation du vendeur :
Monsieur Dupont est propriétaire d’une maison à Vevey qu’il a acquis en 1985 pour le prix de CHF 700’000.-. Monsieur Dupont a 65 ans, pas d’enfant et malheureusement des faibles revenus à la retraite. Il souhaite dorénavant profiter de sa fortune et a décidé pour ce faire de vendre sa maison en viager. Monsieur Dupont n’a pas de dette hypothécaire et le prix de sa maison à la vente est estimé à CHF 1’300’000.-. Une information également importante est la valeur fiscale de sa maison. Celle-ci est fixée à CHF 845’000.-.
Conditions de la vente :
Monsieur Dupont vend sa maison en viager à un jeune couple de son quartier. Cette option, avantageuse pour le couple qui ne peut pas payer le prix du marché, souligne l’aspect intéressant de la vente en viager.
Les deux parties se sont donc entendues pour fixer les conditions de vente suivantes :
- Versement d’un capital initial (le bouquet) à Monsieur Dupont de CHF 500’000.-
- Versement d’une rente viagère de CHF 30’000.- par année et capitalisée à CHF 300’000.-
- Constitution d’un usufruit d’une valeur capitalisée à CHF 500’000.-
Maintenant que nous avons défini le cadre de cette situation, nous allons pouvoir nous intéresser de plus près à la fiscalité du viager selon cette configuration.
La fiscalité du viager lors de la vente
Impôt sur les gains immobiliers à la charge de Monsieur Dupont (le crédirentier)
Monsieur Dupont paiera tout d’abord un impôt sur l’éventuel gain qu’il aura réalisé lors de cette vente. Pour déterminer ce gain et donc le montant de l’imposition, les éléments succins suivants seront pris en considération :
| En amont de la vente | Lors de la vente | ||
|---|---|---|---|
| Prix d’achat de la propriété | 700’000.- | Montant du capital (bouquet) | 500’000.- |
| Frais liés à la vente | 35’000.- | Rente capitalisée | 300’000.- |
| Impenses* | 250’000.- | Valeur capitalisée de l’usufruit | 500’000.- |
| Total | 985’000.- | Total | 1’300’000.- |
| Gain réalisé par M. Dupont | 315’000.- |
Selon les informations prises en considération dans cette simulation, nous constatons maintenant que Monsieur Dupont aura réalisé un gain de 315’000.- sur cette opération immobilière. Ce gain réalisé sera ensuite soumis à l’impôt sur les gains immobilier au niveau cantonal et communal.
Pour le canton de Vaud et la commune de Vevey, l’imposition à charge de M. Dupont serait donc estimée à CHF 24’500.-.
Impôt sur les droits de mutation à la charge du couple (le débirentier)
Lors de cette opération immobilière, le couple devra s’acquitter des droits de mutation. Le droit de mutation est un impôt appliqué aux transferts de propriété immobilière. En Suisse, il est collecté par les cantons et les communes, sauf par la Confédération et certains cantons alémaniques comme Zürich et Zoug. Dans notre exemple, les éléments suivants seront pris en considération pour déterminer l’impôt sur les droits de mutation.
- Montant du capital (bouquet) : CHF 500’000.-
- Rente capitalisée : CHF 300’000.-
- Valeur capitalisée de l’usufruit : CHF 500’000.-
Le total de CHF 1’300’000.- sera donc retenu pour déterminer l’imposition. Dans notre exemple d’une vente sur le canton de Vaud, le total de CHF 1’300’000.- sera ensuite multiplier par le taux approximatif de 2,2%.
Le montant de l’impôt sur les droits de mutation à charge du couple sera donc fixé à CHF 28’600.- (1’300’000.-*2.2%).
Traitement fiscal durant le viager
Les impôts qui seront à la charge de Monsieur Dupont (le crédirentier)
Durant le viager, Monsieur Dupont devra s’acquitter de différents impôts qui seront les suivants :
- Rente viagère : Impôt sur le revenu à hauteur de 40%
- Valeur locative de la propriété : Impôt sur le revenu
- Et enfin, la valeur fiscale de la propriété : Impôt sur la fortune
Il est également important de rappeler que Monsieur Dupont devra également assumer les frais d’entretien, les intérêts hypothécaires, les impôts et taxes liés à la propriété. En contrepartie il pourra déduire ces frais de son revenu imposable.
Afin de visualiser au mieux qu’elle pourrait être la fiscalité du viager supportée par Monsieur Dupont sur la durée, nous allons maintenant chiffrer ces différents impôts comme suit.
| Élément | Postulat | Calcul |
|---|---|---|
| Rente viagère | Taux marginal (TMI) admis à 20% | 30’000 *40%*20% = 2’400.- |
| Valeur locative | Valeur admise à 42’250.- (1’300’000.-*65%*5%) | (42’250 – 20%)*20% = 6’760.- |
| Valeur fiscale | Valeur admise à 845’000.- dans l’exemple | Supplément fiscal = 4’927.- |
| Charge fiscale annuelle | 14’787.- |
Dans notre simulation, la fiscalité du viager implique pour Monsieur Dupont une charge fiscale totale de CHF 14’787.-. Toutefois, il faut nuancer, car avant la vente, il assumait déjà des charges fiscales liées à la valeur locative et à la valeur fiscale de la propriété. Après la vente en viager, ces charges augmentent suite à la réévaluation fiscale lors de la transaction.
Selon cette situation, afin de soutenir une analyse au plus juste de la réalité, nous retiendrons donc une charge fiscale supplémentaire finale de CHF 6’000.-.
Les impôts qui seront à la charge du couple (le débirentier)
Lors du viager, le couple est lui plutôt avantagé dans cette configuration. En effet, en tant que débirentier il pourra déduire 40% de la rente viagère payée chaque année. De plus, il ne sera pas imposé sur la valeur locative puisque celle-ci est à la charge du vendeur, Monsieur Dupont dans notre exemple.
En matière de fiscalité du viager, pour notre exemple, le couple n’a pas d’impôt sur la fortune à payer pour la propriété en usufruit. À titre informatif, si c’était un droit d’habitation plutôt qu’un usufruit, le couple devrait alors payer l’impôt sur la fortune basé sur la valeur fiscale.
De ce fait, le coupe pourra déduire de son revenu 40% des rentes versées à Monsieur Dupont, soit CHF 12’000.- (30’000.-*40%).
Résumé des charges liées à la fiscalité du viager
Maintenant que nous avons détaillé les différentes charges liées à la fiscalité du viager dans notre exemple, voici un compte-rendu des charges fiscales attribuées à chacune des parties :
Monsieur Dupont (le crédirentier) :
- Impôt sur les gains immobiliers : Il paiera un impôt sur le gain immobilier estimé à CHF 24’500.-.
- Pendant le viager : Il devra payer des impôts sur la rente viagère (CHF 2’400.-). Puis sur la valeur locative (CHF 6’760.-) et enfin sur la valeur fiscale de la propriété (CHF 4’927.-). Au total sa charge fiscale annuelle sera de CHF 14’787.-. Néanmoins, la charge fiscale supplémentaire post-vente ne sera que de CHF 6’000.- en raison de ces mêmes charges qui étaient préexistantes.
Le jeune couple (le débirentier) :
- Impôt sur les droits de mutation : Ils doivent payer CHF 28’600.- basé sur un total de CHF 1’300’000 à un taux de 2,2%.
- Pendant le viager : Ils bénéficient d’avantages fiscaux, comme la déduction de 40% de la rente viagère payée à M. Dupont, soit CHF 12’000.- annuellement. Ils ne paient pas d’impôt sur la valeur locative ni sur la valeur fiscale de la propriété en raison de l’usufruit.
Ces chiffres sont approximatifs et servent d’exemple pour illustrer les implications fiscales dans cette situation de vente en viager.
Notre conclusion sur fiscalité du viager
En conclusion, la fiscalité du viager est complexe mais cruciale à maîtriser pour quiconque envisage ce type de transaction immobilière. Que vous soyez vendeur ou acheteur, la vente en viager offre des avantages uniques, modulés par des implications fiscales spécifiques.
Cependant, naviguer dans les méandres de la fiscalité liée au viager requiert expertise et attention. C’est là que notre entreprise, Wivia, devient un partenaire inestimable. Avec notre expérience et notre connaissance du marché immobilier suisse, nous guidons nos clients dans leurs transactions en viager. Wivia se concentre sur l’évaluation de la propriété et la gestion de la fiscalité du viager. Notre objectif est d’optimiser les bénéfices des clients en réduisant les complexités fiscales.
Nous vous invitons donc à nous contacter pour toute question ou pour démarrer votre projet de vente en viager. Avec Wivia, simplifiez la complexité du viager et faites le premier pas vers une transaction immobilière réussie et sereine !
